Frågan om vad en underhållsplan kostar kommer nästan alltid först, och den är fullt rimlig. Men för ett fastighetsbolag eller en bostadsrättsförening är planen sällan en utgift som står för sig själv. Den är ett underlag som styr betydligt större belopp: renoveringar, lån, avgifter och hyror flera decennier framåt. Därför blir svaret intressant först när priset ställs mot vad planen faktiskt gör för nytta.
Vad kostar en underhållsplan?
Det finns inget listpris, och det beror på att ingen fastighet är den andra lik. Kostnaden bygger på hur mycket tid som går åt till att inventera byggnaden på plats, bedöma skicket på varje del och räkna fram åtgärder och belopp år för år.
En mindre förening med ett hus och ett par trapphus landar ofta någonstans mellan 20 000 och 40 000 kronor. Finns det flera huskroppar, lokaler, garage eller en byggnad med kulturhistoriska värden hamnar man snarare mellan 50 000 och 100 000 kronor. Större bestånd prissätts normalt per fastighet, ofta med rabatt när flera hus tas fram i samma uppdrag.
Till det kommer en löpande kostnad för att hålla planen levande. En plan som ligger orörd i en pärm tappar värde ganska snabbt, och de flesta uppdaterar därför var femte till tionde år eller när något större hänt i huset. Vad som ingår i just er offert beror på några faktorer:
- Fastighetens storlek, ålder och antal byggnader
- Hur mycket underlag som redan finns i form av ritningar, besiktningsprotokoll och tidigare åtgärder
- Om installationer, mark och gemensamma utrymmen ska ingå
- Om planen ska levereras digitalt och uppdateras löpande
- Hur långt planen sträcker sig påverkar inte kostnaden för upprättande av underhållsplanen.
Vad gör en underhållsplan för nytta i praktiken?
Nyttan syns tydligast i det som inte händer. En genomarbetad underhållsplan flyttar arbetet från akutläge till planerat läge, och skillnaden i kronor är stor. Ett takläckage som upptäcks vid en inspektion kostar en bråkdel av samma läckage upptäckt genom vattenskadade lägenheter under en höststorm.
Planen gör det också möjligt att samordna. Ska fasaden putsas om inom några år och fönstren bytas strax därefter är det betydligt billigare att göra båda med samma ställning. Sådana beslut kräver att någon ser hela fastighetens behov samtidigt, inte en åtgärd i taget.
För ekonomin är effekten minst lika konkret. Med kända belopp och årtal kan styrelsen eller bolaget lägga en avsättning som håller, i stället för att höja avgifter i panik eller ta dyra lån med kort varsel. Banker och revisorer frågar numera regelmässigt efter en aktuell plan när finansieringen ska ses över, och en förening som kan visa upp en trovärdig plan står helt enkelt starkare i förhandlingen.
Sedan finns den mänskliga vinsten. Styrelser byts ut, förvaltare byter jobb och kunskap om huset försvinner med dem. Planen blir det gemensamma minnet som gör att nästa styrelse inte behöver börja om från början. Även mäklare och köpare tittar på den, vilket gör att ett välskött underhåll märks i priset på lägenheterna.
Här kan du läsa mer om varför man ska ha en underhållsplan som fastighetsbolag eller BRF.
Räkna på planen som en investering
Ett enkelt sätt att värdera kostnaden är att jämföra den med ett enda projekt i fastigheten. En stamrenovering, en fasadrenovering eller ett takbyte kostar miljonbelopp. Om planen gör att projektet hamnar i rätt ordning, upphandlas i rätt tid och samordnas med något annat, är den betald många gånger om.
En bra plan ger dessutom ett bättre förhandlingsläge. När ni vet exakt vad som ska göras, i vilken omfattning och när, kan ni gå ut med ett tydligt underlag i upphandlingen i stället för att beställa i tidsnöd. Entreprenörer prissätter alltid osäkerhet, och den osäkerheten betalar ni för.
Det handlar heller inte bara om att skjuta upp åtgärder. Ibland visar planen att något behöver göras tidigare än ni tänkt, och även det sparar pengar. Uppskjutet underhåll blir nästan alltid dyrare, eftersom skador sprider sig till konstruktioner som annars hade hållit i årtionden.
Vad säger regelverket?
För nybildade bostadsrättsföreningar finns kravet svart på vitt. Sedan lagändringen som infördes genom lag (2022:1026) ska den ekonomiska planen innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren.
För befintliga föreningar och för fastighetsbolag finns inget motsvarande generellt lagkrav, men stadgar, revisorer och kreditgivare ställer i praktiken samma fråga. Ansvaret för att hålla fastigheten i gott skick vilar ju ändå på styrelsen, och en plan är det tydligaste sättet att visa att ansvaret tas.
Är ni i behov av en underhållsplan? Hör av er!
Ska ni ta fram en ny plan, eller är den ni har föråldrad? Vi på Projektledarna tar fram underhållsplaner för bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag, med en tydlig kostnadsbild över samtliga åtgärder i fastigheten. Berätta hur er fastighet ser ut, så återkommer vi med ett förslag och ett pris som passar just ert hus. Kontakta oss gärna redan i idéstadiet, det kostar inget att fråga!
